Tuan Tanah Tidak Mau Melakukan Perbaikan: Hak Anda dan Cara Memaksa Penyelesaian

Sebagian besar negara bagian AS secara hukum mewajibkan setiap sewa hunian mencakup "warranty of habitability" tersirat — kewajiban dasar bagi tuan tanah untuk menjaga unit tetap aman dan layak huni (perpipaan yang berfungsi, pemanas, listrik, kedap cuaca, dan bebas dari infestasi hama serius atau bahaya struktural), terlepas dari apa yang dikatakan sewa itu sendiri. Ini ada secara independen dari deposit keamanan Anda dan independen dari apakah Anda lancar membayar sewa.

Ini tidak dipicu oleh masalah kosmetik (dapur yang ketinggalan zaman, noda di karpet lama) — ini berlaku untuk kondisi yang benar-benar memengaruhi kesehatan, keamanan, atau kelayakhunian dasar. Solusi di bawah ini (repair-and-deduct, penahanan sewa, dan gugatan) umumnya mewajibkan Anda memberikan pemberitahuan tertulis kepada tuan tanah dan kesempatan wajar untuk memperbaiki masalah terlebih dahulu; melewatkan langkah itu adalah cara paling umum penyewa kehilangan klaim yang sebenarnya sah.

Section 11 dari Landlord and Tenant Act 1985 secara tersirat mengharuskan kewajiban perbaikan pada sebagian besar tenansi di bawah tujuh tahun: tuan tanah harus menjaga struktur dan eksterior, serta instalasi untuk air, gas, listrik, pemanas, dan sanitasi, dalam perbaikan dan kondisi kerja yang baik. Ini adalah batas statutori yang umumnya tidak dapat dikontrakkan keluar.

Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018 melangkah lebih jauh, memungkinkan penyewa menggugat tuan tanah mereka secara langsung untuk injungsi dan/atau ganti rugi jika rumah tidak layak huni bagi manusia — ini berdampingan dengan, bukan menggantikan, kewajiban perbaikan Section 11.

Khusus untuk perumahan sosial, "Awaab’s Law" mulai berlaku pada 27 Oktober 2025 untuk fase pertamanya: tuan tanah sosial harus menyelidiki dan bertindak atas bahaya darurat dalam 24 jam, dan atas kelembapan dan jamur signifikan dalam 10 hari kerja (membuat rumah aman dalam 5 hari kerja setelah penyelidikan selesai). Fase kedua — mencakup kegagalan listrik, risiko jatuh, cacat struktural, dingin/panas berlebih, risiko kebakaran, dan infestasi hama — dijadwalkan berlaku pada 30 November 2026 (diumumkan Juli 2026), dengan bahaya lainnya menyusul pada 2027.

Tuan tanah umumnya tidak bertanggung jawab atas kerusakan yang disebabkan penyewa, keausan kosmetik yang tidak memengaruhi kelayakhunian, atau kondisi yang belum benar-benar dilaporkan penyewa — kewajiban tuan tanah untuk memperbaiki sesuatu biasanya dipicu oleh pemberitahuan.

Solusi mandiri AS umumnya mengharuskan mengikuti prosedur pemberitahuan spesifik negara bagian Anda dengan tepat — menggunakan metode yang salah, melewatkan periode pemberitahuan, atau menahan lebih dari batas statutori dapat mengubah klaim habitability yang sah menjadi masalah tidak membayar sewa bagi Anda.

Di UK, kewajiban perbaikan Section 11 tidak mencakup hal-hal yang seharusnya dirawat sendiri oleh penyewa (dekorasi kecil, mengganti bohlam) dan tidak mengharuskan tuan tanah meningkatkan properti melampaui kondisi aslinya — ini adalah kewajiban perbaikan, bukan kewajiban peningkatan.

Sengketa yang mencapai tuntutan tertulis dan bertanggal dengan foto dan batas waktu pemberitahuan yang jelas terlewat sering kali terselesaikan tanpa gugatan — banyak tuan tanah memperbaiki masalah begitu jelas bahwa penyewa mengetahui prosedur spesifik dan telah mendokumentasikan semuanya.

Keluhan penegakan kode sering kali mempercepat penyelesaian lebih cepat daripada surat penyewa sendiri, karena kutipan inspeksi membawa batas waktu yang dipaksakan pemerintah yang ingin dihindari tuan tanah.

Halaman ini dapat membantu mengidentifikasi prosedur dan periode pemberitahuan yang berlaku — tidak dapat memprediksi apakah tuan tanah tertentu akan patuh, apa yang akan diberikan pengadilan, atau apakah kondisi tertentu memenuhi ambang habitability yurisdiksi Anda.