大家が修繕をしてくれない：あなたの権利と問題を解決させる方法

ほとんどの米国の州は、すべての居住用賃貸借契約に黙示の「居住可能性の保証」を含めることを法律上要求しています — これは、賃貸借契約自体に何が書かれていようと、大家がその住居を安全かつ居住可能な状態（正常な配管、暖房、電気、防水、そして深刻な害虫の大量発生や構造上の危険がないこと）に保つという基本的な義務です。これはあなたの敷金とは独立して存在し、あなたが家賃を払っているかどうかとも独立して存在します。

これは表面的な問題（古びたキッチン、古いカーペットの染み）によって発動するものではなく、実際に健康、安全、または基本的な住みやすさに影響を与える状態に適用されます。以下の救済手段（修繕・控除、家賃の支払い留保、訴訟）は一般的に、あなたが大家に書面で通知し、問題を修正する合理的な機会を最初に与えたことを必要とします — このステップを飛ばすことは、テナントが本来有効な請求を失う最も一般的な原因です。

Landlord and Tenant Act 1985のSection 11は、7年未満のほとんどの賃貸借契約に修繕義務を黙示的に含めます。大家は、建物の構造と外装、そして水道、ガス、電気、暖房、衛生設備を、修繕され、適切に機能する状態に保たなければなりません。これは一般的に契約によって排除できない法定の最低基準です。

Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018はさらに進んで、住居が人が居住するのに適さない場合、テナントが直接大家を訴えて差止命令や損害賠償を求めることを認めています — これはSection 11の修繕義務に加えて存在するものであり、それに代わるものではありません。

社会住宅に特化した「Awaab’s Law」は2025年10月27日にその第1段階が施行されました。社会住宅の大家は、緊急の危険については24時間以内に調査・対応し、深刻な湿気やカビについては10営業日以内に対応しなければなりません（調査完了から5営業日以内に住居を安全にする）。第2段階 — 電気系統の欠陥、転倒リスク、構造上の欠陥、過度の寒さ・暑さ、火災リスク、害虫の大量発生をカバー — は2026年11月30日に施行される予定です（2026年7月発表）。残りの危険については2027年に順次対応される予定です。

大家は一般的に、テナントが引き起こした損傷、居住可能性に影響を与えない表面的な摩耗、またはテナントが実際に報告していない状態については責任を負いません — 大家が何かを修繕する義務は、通常、通知によって発動します。

米国の自助救済は一般的に、あなたの州の具体的な通知手続きを正確に守ることを必要とします — 誤った方法を使う、通知期間を飛ばす、または法定の上限を超えて留保することは、本来有効な居住可能性の請求を、あなた自身の家賃不払い問題に変えてしまう可能性があります。

英国では、Section 11の修繕義務は、テナント自身が維持すべきとされるもの（軽微な装飾、電球の交換）には及ばず、大家に元の状態を超えた改良を求めるものでもありません — これは修繕義務であり、改良義務ではありません。

写真付きの日付入りの書面による請求と、明確に逃された通知期限に至った紛争は、しばしば訴訟なしで解決します — テナントが特定の手続きを知っており、すべてを記録していることが明らかになると、多くの大家は問題を修正します。

行政コード執行の苦情は、しばしばテナント自身の書簡よりも早く解決を加速させます。検査による是正命令は、大家が避けたいと考える政府が課した期限を伴うからです。

このページは適用される手続きと通知期間を特定する助けにはなりますが、特定の大家が従うかどうか、裁判所が何を認めるか、または特定の状態があなたの管轄地域の居住可能性の基準を満たすかどうかを予測することはできません。